コインランドリー事業

本日はコインランドリー事業について、分析してみたいと思います。

まだまだ学んでいる最中なので、
現時点での知識で書きますので、間違いに気付いたら修正していきます。

また、客観的事実と安藤個人の主観を交えて
記事を書いているので、その点はご了承ください。

コインランドリー事業とは

市場規模

まずは、どんなマーケットなのか分析してみました。

毎年、３００〜５００店舗が閉店していますが、
それ以上に新規出店が多いということですね。

古くからある店舗が閉店し、
新たに綺麗な店舗が開店している現状のようです。

※画像引用元：山形パナソニック株式会社
Point-1着実に伸びているコインランドリー市場
http://www.y-panasonic.co.jp/coin_laundry

データが少し古いですが、２０２０年までには
２万店舗を突破すると言われています。

家庭用洗濯機の普及率が９５％なのに
なぜ、伸びている？

理由はいくつかありますが、一番は消費者の時短ニーズでしょうか。

共働き世帯が増えてきている為、
洗濯はまとめて週末に済ませたいという方が増えてきているのだと思います。

その証拠に、
以前は単身者の利用が多かったようですが、

休日に旦那さんが来店されるケースも増えているようですね。

※画像引用元：東洋経済オンライン
未婚女性の｢専業主婦志向｣が実現困難な理由
https://toyokeizai.net/articles/-/209857

また、世の中のトレンドとして、
他の誰かに任せられる作業は多少のお金を支払ってでも任せて、

自分たちはより人生を楽しむための時間を作り出すという流れにシフトしている気がします。

例えば、出前館やUber Eats（ウーバーイーツ）、
家事代行サービスあたりも世の中の流れにあわせて成長しているサービスです。

機能的に見ても、
自宅にある家庭用の洗濯機や乾燥機よりも
コインランドリーに置いてあるガス乾燥機は

その上、システムが整備されているので、
洗濯を預けた方が離れた場所からでも
「あと何分で洗濯が終わるか」などをインターネットを通じて見ることができます。

洗濯物をたくさん持って現地に行ったら待たされる…
そういうストレスを感じることがないのは、非常に便利ですよね。

※画像引用元：コインランドリー情報誌 ランドリービジネスマガジン LBM
TOSEIのコインランドリーがますます便利に！
http://www.lb-mag.com/entry/2017/03/09/042647

また、 実はコインランドリーを利用することで 節約になる ケースも多いです。

例えば、羽毛布団なんかはクリーニング屋の
１／３くらいの金額で洗濯〜乾燥まで可能。

ある意味、コインランドリーのライバルは
クリーニング屋なのかもしれません。

※画像引用元：JMR生活総合研究所
クリーニング店とコインランドリーの店舗数の推移
https://www.jmrlsi.co.jp/scto/case/2017/laundry.html

ご覧の通り、
クリーニング屋は店舗数が減っていますが、
コインランドリーの店舗数は増え続けており、

２０１３年には店舗数が逆転しています。

投資対象としての分析

概要

投資家は開業費用を支払って、
開発業者が用意したパッケージを購入することで開業が可能になります。

この投資のポイントをいくつかまとめてみます。

・開業費用は大体３０００〜３８００万円程度
※都市型店舗と郊外型店舗で異なる
※大部分は店舗の工事費や設備費

・年間想定売上は９６０〜１２００万円／年間
※ただし、この想定売上は
あくまで目標であることが非常に怖い。

・実質利回りでいうと、８〜１５％
※（年間の売上ー必要経費）／投資金額で計算
※税金関係や突発的な経費は除く

・フランチャイズ（FC）の加盟店になる
※大体５０〜２００万円程度が加盟金
※FC本部へのロイヤリティは毎月の売上に対して発生するわけではなく、
最初の開業費用の中に含まれている。

・テナントはFC本部（＝販売会社）との転貸借契約
※FC本部は店舗を保有しているわけではなく、
物件オーナーとの賃貸借契約をしている。
そこから投資家に転貸借契約（又貸し）

・テナントは２年間の普通賃貸借契約
※２年おきに契約更新が発生
※更新料は大体１５万円程度（＝月額賃料）

・本部に管理を任せるので投資家の労働は発生せず
※管理お任せプランを付けない選択も可能

・節税効果が大きい（特別税制を活用できる）
※初年度に７０〜８０％の償却が可能。
こちらについては後述します。

ここからは私の主観ですが、

お店を作ってもお客さんが想定よりも少なければ
ずっと赤字になってしまうし、

たとえ今は順調だとしても、
ある日突然、近所に競合物件ができたら売上が半減するリスクもあります。

また、悪質なフランチャイザー（FC本部）は
フランチャイジー（投資家が出店する店舗）がうまくいったら、

近くに直営店を建てて売上を持っていってしまうこともあります。

名前は出せませんが、某大手チェーンの中にはそういった戦略で本部の利益率を高めているところもあります。

そのような、 投資家ではどうにも コントロールできないリスクが潜んでいる と感じました。

※画像引用元：株式会社Dai
フランチャイズWEBリポート
https://fc.dai.co.jp/fc/81129/viewpoint/222

要は、コンビニフランチャイズのモデルと一緒です。

看板を借りて、ノウハウを教えてもらって、
あとは投資家（オーナー）自らの責任で運営していくと。

違いは毎月のロイヤリティが発生しないことと
在庫買取のリスクがないことでしょうか。

それと毎月１０万円程度の管理費用を支払うことで
店舗掃除などの管理をすべて委託できる為、

今問題になっている人手不足問題がないのが
コンビニオーナーとの大きな違いですね。

投資収益性

（実質利回り８％でかなり保守的に計算）

例えば、東京下町のある店舗の例。

開業費用

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
総コスト：３７００万円程度
支払い方法：現金一括で購入

売上

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
初年度の売上：５８８万円
客単価：１０００円／１顧客あたり

年間の来店者数：５８８０名
１ヶ月あたり：約４９０名
１日あたり：約１６〜１７名

ーーーーーーーーーーーーーーー
２年目の売上：６４７万円
客単価：１０００円／１顧客あたり

年間の来店者数：６４７０名
１ヶ月あたり：約５３９名
１日あたり：約１７〜１８名

ーーーーーーーーーーーーーーー
３年目以降の売上：８４２万円
客単価：１０００円／１顧客あたり

年間の来店者数：８４２０名
１ヶ月あたり：約７０１名
１日あたり：約２３〜２４名

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

ご覧の通り、初年度と２年目は
地域への認知も弱い為、売上が低めに設定されています。

３年目から軌道にのるという保守的な計算となっています。

上記の売上に対して、

ランニングコスト

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
原価（水道光熱費＆雑費）：１７６〜２５２万円
※売上の３０％程度
※初年度から３年目にかけて売上が上がっていく予測なので、幅があります。

テナント代：１４５万円／年間

管理費：１２７万円
※お任せプランの場合

営業キャッシュフロー（現金収支）

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

１３９万円〜３１７万円／年間
※初年度から３年目にかけて売上が上がっていく予測
※ここから税金を支払います。

ただし、シミュレーションには以下の数字が入っていません。

・テナントの更新料（２年毎に約１５万）
・設備の償却資産税（１３年で約２００万円？）
・設備が故障した際の入れ替え費用（ピンキリなので後述）

これらを計算しても、
 １年目から７０万円、３年目以降は２５０万円程度の現金収支が得られそうです。 

注意点として、
業者側が作成した売上シミュレーションの根拠を
しっかりと調査してから始めた方が良さそうですね。

成功のポイント

どこに出店するか。
これに尽きると思います。

半径５００メートル以内にどれだけ住宅があるか。
お客さんになりえる方の人口はどれくらいか。

このあたりのリサーチは必須だと思います。

※画像引用元：パシフィック・ブレイン・コンサルタンツ株式会社
マーケティング・リサーチ（市場調査）
http://pbc-rais.co.jp/reserch-8.html

この点については、
販売会社の専門調査チームが相当調べているので、
かなり参考になるとは思います。

ただし、販売会社のいうことを鵜呑みにせずに、

自分でも役所にいったり、国土交通省にいったり、
様々なデータを取得して、来店者予測を立てることが大事になってきます。

ファイナンス（資金調達）

リコーファイナンスや日本政策金融公庫が使えます。

ただし、フルローンは出してもらえないので、
 ２０％〜５０％は頭金を出さないといけません。 

３５００万円の物件だと、
７００万円〜１７５０万円・・・

結構ハードルが高いですな。

※画像引用元：資金調達プロ
日本政策金融公庫
https://shikin-pro.com/guide/5970

設備について

コインランドリー事業の場合、
重要になるのは設備です。

機械ですから当然ですね。

※参考までに
太陽光パネルで２５〜３０年と言われているので、
それと比べると早いタイミングで入れ替え費用が発生するイメージ。

※画像引用元：コインランドリー経営 開業支援
コインランドリー経営におすすめの業務用洗濯機 …
http://www.coinlaundry-yabusame.net/kikai/index.html

万が一、故障した際に（業者の倒産などで）フランチャイズ本部と連絡がとれない場合には、

自分で新たな設備を購入して、
工事業者などを手配する必要があります。

小型の７kgの洗濯機で５０万円程度、
大型２７kgだと２６０万円程度かかるようです。
※１台あたりのコスト。この物件で大小あわせて
１１台の洗濯機を置いています。

メリット

節税効果

これは相当大きいです。

現時点では、「経営力向上計画に係る固定資産税の特例措置」で

※画像引用元：店舗経営レシピブック – ユビレジ
節税イメージ
https://recipe-book.ubiregi.com/articles/houjin-setsuzei-houhou/

仮に、利益が５０００万円出ている法人は
 購入初年度に３５００万円のうち７５%を一括償却。 

２６２５万円（７５％分）を費用計上できるので、
５０００万円ー２６２５万円＝２３２５万円

２３２５万円に対しての課税になるわけなので、

比較すると、

①何もしないケース
課税対象：５０００万円
法人税額：１７５０万円

②コインランドリー事業に取り組んだケース
課税対象：２３７５万円
法人税額：８３１万円

１７５０万円ー８３１万円で
法人税を９１９万円削減できるということです。

ただし、現金残高を見てみると、

①何もしないケース
５０００万円ー１７５０万円＝３２５０万円

②コインランドリー事業に取り組んだケース
５０００万円ー３５００万円（事業の開業費用）
※現金一括購入の場合

残った１５００万円に対して８３１万円法人税を支払って、
６６９万円しか現金が残りません。

節税目的で購入するにしても、
 現金＋ローンを組み合わせて購入した方が良いでしょうね。 

それと、これくらいの金額規模で節税対策をしたい方というのは大体法人になるか、

もしくは所得税率が最大の４５%になっている、
年収４０００万円以上の方が対象なので、
※「超過累進税率方式」なので、４０００万円以上の部分に対して、所得税率４５％が適用されます。

２、不労所得になりえる

管理プランはすべてお任せ。
集客が軌道に乗れば、勝手に売上が増えていく。

これは完全なる不労所得と呼んでいいでしょう。

仮に３５００万円を一括購入した場合、
想定通りに進めば１３年後には全額回収できて、

そのあとは、

３００万円が毎年入ってくるのは大きいですね！

※画像引用元：zuuonline.com
ETFで「30代共働き夫婦」の資産形成を考える
https://zuuonline.com/archives/96020

しかし、前述の通りに設備の入れ替えコストなどが発生するのと、
競合リスクともずっと戦い続けなければいけません。

個人的には、１５年間も同じ場所でコインランドリーが営業し続けられることが想像しづらいです。

３、商売センスが磨かれる

コンビニのような大きな組織のFCオーナーになるパターンと比べてみて、

セブンイレブンのオーナーになった場合、
ある程度の売上が保証されており経営の面白さはそこまで大きくないでしょうけど、

『コインランドリーの◯◯◯◯』と言われて、
わかる人はほとんどいないと思うので、
FC本部と協力を取り合いながら、売れる店舗を作っていく楽しみはありそうです。

メリットはそれくらいかなー、という感じ。

リスク

１、売上変動のリスク

コインランドリー事業をはじめるということは、

パン屋さんを出す！
コンビニを出す！

そのような話とまったく変わりません。
 近隣に別の店舗できたら売上が半減することもある。 

確実にコツコツ資産が増えていくわけではない。

そこが大きなリスクだと思いますね。
もはや一つの商売を興すということですから。

２、フランチャイジーのリスク

すべてにおいて、
FC本部の意向次第なところがあります。

例えば、料金や集客方法（チラシなど）についても
都度、本部の承認をもらわないといけない。

ある程度自由にやっていいよ！とみんな言いますが、

今、問題になっているコンビニフランチャイズの諸問題と同じですね。

※画像引用元：Share News Japan
過労死寸前のセブンイレブンオーナー「もう限界…」
https://snjpn.net/archives/98670

店名も決められている。
割引キャンペーンも自由にはできない。

自社アプリを作って、リピート率を上げたり、
セットで洗ったら〜％引き！みたいな独自の戦略は
一切描けないのも辛いところ。

３、賃貸借契約の不確実性

管理会社がテナントオーナーから物件を借りて、
投資家は管理会社と転貸借契約を結ぶモデルです。

これだと結構きついかなと。

・テナントのオーナーの意向
・転貸借契約先であるFC本部の意向

これらによって、２年毎の普通賃貸借契約を更新できなくなったら、スケルトン返しになります。
少なくとも契約上はそうなっています。

要は、 ３０００数百万円がパーになるリスクをはらんでいます。 

不動産に関わっている人間からすると、
これが一番のリスクに感じる。

あとは、プロパンガスを使うので万が一火事でも起こしたら火災保険の範囲内で収まるのか。

収まらない場合にはテナントのオーナーへの
損害賠償金が発生するリスクもあると思います。
※確率は非常に低いとは思いますが

４、節税目的で契約したのに優遇税制を得られないケース

これも不確実性に対するリスクですね。

当然といえば当然なのですが、
万が一、 優遇税制が適用されなかったとしても、 売買契約自体は契約なので成立します。 

うちが取り扱っている投資用太陽光でも
消費税還付や設備の償却資産税が半分免除になる税制がありますが、

これらはあくまでオマケであって、

これがないと投資として成り立たないと考えている人はそもそも太陽光投資をやりません。

コインランドリーの場合は、
収益性とリスクのバランスがいまいちなので、
節税目的の購入が多いと思うんですよね。

にも関わらず、
契約時に優遇税制が利用できなかった場合に
契約を破棄できる特約がつけられないのは結構リスクに思えます。

５、見えないコスト。始める前に発生コストの上限がわかりづらい

販売会社が公表している収支シミュレーションに、
以下のコストが記載されていない点にも注意してください。

・設備の償却資産税
１３年の償却期間で２００万円程度？

・テナントの賃貸借契約の更新料
２年に一度、約１５万円が発生する
損益分岐点＝１３年までに約１５万円×６回＝９０万円が発生

・設備の入れ替え
機械なので発生タイミングは予測不能
前述の通り、非常に高額

恐らく、６〜９％くらいではないでしょうか。

それと、

毎月のランニングコストとして売上の３０%が計上されているのですが、

「水道光熱費＆雑費」としか説明されていない為、
どこまで前後するかが不明瞭だと感じました。

考えられるリスクをすべて挙げると上記の通りかと思います。

安藤の所感

まだ、学び始めたばかりなので知識が浅いです。

業界のトップ数社の話を聞いてみて、
情報をアップデートしてみようと思いますが、

例えば、投資用不動産であれば、（中古の場合は）

その物件が現在どれくらいの入居率なのか、
１０年後、３０年後の売却時にどれくらいの金額で取引されているのかが全てデータで確認できます。

もちろん、通貨の価値も変わるし、
あくまで今の取引であって３０年後も同じ相場になるのかはわからない部分はありますが、

少なくとも現時点で築４０年の物件がいくらで取引されているかはわかります。

そこからある程度正確な予測を立てることが可能です。

また、周辺相場の家賃を調べることで、
現在の入社が払ってくれている家賃が割高なのか、
それとも割安なのかも判断することができます。

ただ、コインランドリー事業の場合、
読んで字の如く、フランチャイズ「事業」になる為、
事業計画通りに集客できるかどうか予測しづらいと思いました。

実際に事業をやっているとわかりますが、
事業開始時に描いた計画通りに進むことなんてありえませんから。

近くに主婦の方がたくさん住んでいたとしても、
その方々の自宅の中に高性能な家庭用洗濯機が置かれている数まではわからないし、
どんなライフスタイルを送っているのかも
さすがにデータとして公表されていません。

あくまで私の主観ですが。

もしやろうと思っている方は、
発生しうる全てのコストを明確にして、

想定よりも２０〜３０％下振れた場合でも、
投資として持ちこたえられると思った場合のみ
取り組んだ方がいいかもしれません。

私は色眼鏡で見ているわけではなく、
あくまでフラットに検討しているので、引き続き学んでみようと思います。

すべてのコストを考慮した上で、
実質利回りが１０％近くいくわけなので挑戦の価値はあるのではないでしょうか。

最後に、

あくまでこのケースは一つの投資モデルでしかありません。

他の運営方法もあるでしょうし、
販売会社毎に内容は全く異なると思いますので、
参考程度に捉えてください。

ご興味がある方は是非、
ココザスにお問い合わせください。

フラットな目線でご相談に乗らせていただきます。

◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

ココザス安藤義人の
【学校では教えてくれないお金の話】

メールマガジン登録はこちらから

週に何度か有益な情報を提供しています。
https://17auto.biz/cocozas/registp/entryform5.htm