※この記事は、メールマガジン（ココザス安藤義人『お金・仕事・住まいのメルマガ』）の内容を抜粋したものです。
※発行日：2022/02/11
こんばんは。
ココザスの安藤義人です。
本日は結構有益な話を書いてみます。
学びになると思うので、ぜひ最後までお付き合いください。
いきなりですが・・・
賃貸併用住宅って聞いたことありますか？
ポイントを端的にまとめると、
１、住宅でありながら、大家にもなれる
２、住宅ローンで組める（低金利）
３、ローン金額を賃貸収入で賄える
４、住宅ローン控除も使える（住居部分）
５、将来本当に住みたい家を購入できる
こんな話になります。
一つずつ解説していきますね。
１、住宅でありながら、大家にもなれる
一つの例として、1階がオーナールームで2階が賃貸部分だとしましょう。
60平米の2LDKをマイホームとして手にし25平米の1Kを2部屋貸し出します。
この土地と建物のオーナーになる話です。
ちなみに、各住居は完全に独立しており、2階の入居者用に外階段があり、他人が家の中を通る話ではありません。笑
２、住宅ローンで組める（低金利）
通常、アパートを建てる時などは収益不動産用のローンを活用するので、金利は2-4%位だったりします。
※個人の属性によって大きく変わる
しかし、今回の話というのは居住部分が51%以上という条件付きでなんと！住宅ローンが使えるのです。
そうなると、金利は1%を切ります。
非常に低い金利で投資用物件を手にすると当然、毎月の支払額が減りますから収支が改善することになります。
３、ローン金額を賃貸収入で賄える
仮に5000万円を35年ローン、金利0.8%で組んだ場合は毎月の返済は約13.6万円です。
2階部分から上がってくる収入が仮に7.5万円×2部屋だとしましょう。
15万円が毎月の収入となり、そこから13.6万円のローンを支払う。
ただし、賃貸運営なので空室リスクもありますし、先々の修繕費なんかも考えて悲観的に90%計算しておくべきでしょう。
15万円×90%＝13.5万円
そこからローンを支払ってとんとん。
こんな感じの堅い計画で。
４、住宅ローン控除も使える（住居部分）
住宅ローン控除とは？の話は割愛しますが、簡単にいうと、住宅購入した場合に住宅ローン価格の0.7%が13年間にわたって還付されます。
ただし！条件がありまして、居住部分の51-55%のみが対象となります。
つまり、5000万円丸々ではなく、仮に55%が居住部分だと仮定すると2750万円が対象です。
初年度は2750万円に0.7%を掛けて、約19万円が戻ってきます。
※先に払っている所得税、住民税から
次の年はローン残債が少し減ってるので計算ややこしいのですが、約18万円、約17万円、、、と毎年それなりに税金還付がもらえると。
５、将来本当に住みたい家を購入できる
出口が大切だと思ってまして、賃貸併用住宅を建てたら一生そこに住まないといけないのか？
答えはノーです。
10年経った時に1階部分も賃貸に出して、自分は本当に住みたい家にステップアップするのがベストシナリオ。
ご結婚されたばかりの共働きのご夫婦が現在15万円の家賃で暮らしている場合、賃貸併用住宅を建てることで家賃を1円も払わないで済みますね。
そして、10年後、恐らくお子さんも2名くらい授かって60平米の2LDKだとちょっと・・・
という感じになってきたら、お子さんの教育の場も考えた上で一番住みたい家に移り住みましょう。
恐らくこの時点で土地と建物を丸々売却してもローン残債を返せるほどになっています。
つまり売却でも良い。
ただし、銀行さんに話をして次の住宅を買うので、併用住宅は丸々賃貸に回すねという合意を得ておけば、毎月10万円以上が生み出されるキャッシュマシーンを手にすることに。
やはり戸建てよりもマンションだなぁと思われ、都心部のタワマンを8000万円で購入しました！という場合。
毎月のローン返済約22万円のうち半分ほどの10万円は貸し出しているオーナールームからの賃料で払えますよね。
つまり、実質12万円の負担で憧れ？のタワマン生活ができると。
※賃貸併用住宅のローンは1K×2部屋からの賃料だけで支払えている
あとは、普通に暮らしているだけで（＝時間が経てば経つほど勝手に残債が減っていくので）、最終的には3部屋の投資物件を保有し、毎月20数万円を得ながら、自分たちはタワマンでセレブ生活！
こちらもいずれ残債がなくなり、100%所有物に変わるということです。
だいぶ説明が長くなりましたが、イメージ付きますか？
例としてご夫婦を出しましたが、これ、単身者の方でも出来ますからね。
家賃払いたくないな～という不満も解決。
同時に先々の資産作りができる。
そして、10年くらい住んだら本当に買いたい物件に移り住む。
条件が当てはまる方にとっては勝ち確定！みたいなスキームなんです。
年収条件も400万円ほどあれば、銀行さんが融資してくれます。
※住宅なので投資用よりも緩和されてる
文字だと伝わりづらい部分があると思い、実はWebセミナーも企画しています。
先日、私のLINEでは先行告知しましたがメルマガでも紹介しておきますね。
この日は具体的な物件もご紹介するのでよりイメージが湧くと思います。
なお、当日ご紹介する物件は神奈川県エリアになります。
※相鉄線とか小田急線とか
なので、都内勤務の方だと新宿、渋谷、品川あたりが通勤圏内、丸の内や日本橋まで通うのは正直しんどいかもしれません・・・
ただ、変な話ですけど、10年間は少し妥協した場所に住んでもその後に人生の勝ちが確定するなら、まぁ良いんじゃない？とも思いますけどね。
いずれにせよ、まずは仕組みを理解すること。こちらから
→ https://cocozas.jp/application/
一つの選択肢として是非学んでおいてください！
私が会社勤めだったら絶対にやってます。
むしろ、昔勤めの時に何業者か回ってプランの提案を受けました。
（低収入でローン通らなかったけど…）
そんな感じで！また情報提供します。
